三孩生育政策来了!三孩儿来临的原因以及对于房地产市场的影响

　　从“双独二孩”到“单独二孩”，再到2016年“全面二孩”，中国的生育政策已经逐步放开。但是没有相关的三胎政策。但也有评论者指出，放开第三胎，甚至完全放开，鼓励生育，迟早会到来。而2021年5月31日三孩生育政策来了。

　　2021年5月31日，中共中央政治局会议召开，积极应对老龄化，和中国将出台的重大人口政策措施。会议指出，进一步优化生育政策，落实一对夫妇可生育三个孩子的政策和配套措施，有利于改善中国人口结构，落实老龄化，积极应对人口问题的国家战略，保持中国的人力资源禀赋优势。

　　经过十几年的逐步调整，生育权正在逐步回归家庭。三孩儿来临的原因：

　　面对持续低迷的出生率，辽宁、湖北、新疆等地出台了更加积极的生育政策，相继实施了延长产假时间、增加生育津贴等“真金白银”政策。陕西省明确表示，计划生育应当在适当的时候完全放开。同时虽然存在限制生育三个及以上子女的政策，但在实施过程中，一些地方已经逐步放开。生育三个子女无需缴纳社会抚养费，部分补贴或免费服务也适用于有三个子女的家庭。开放二胎的生育效果不理想。建议尽快放开三个孩子，先放开三个孩子，既符合民意，给家庭更大的生育自主权，也缓解了保守派对全面放开生育带来的人口爆炸的恐惧，符合中国渐进渐进改革的传统智慧。

　　三孩生育政策来了对于一些产业的影响是非常巨大的，在之前单独二孩就形成了二胎概念股，而在三孩生育政策来了这次股市中反应，高乐股份、【宜华健康(000150)、股吧】直线拉升封板；贝因美、戴维医疗、爱婴室、康芝药业等纷纷大幅拉升。

　　根据世界上银行的数据，中国的总生育率在1965年达到6.4的峰值，然后在1982年降至2.6。1992年以来，中国总生育率一直低于2.1的更替水平，2000年以来缓慢回升，但总体仍低于1.8，2017年仅为1.63。

　　到2019年，中国总生育率已经达到不到1.5的历史新低，这被称为“跌破警戒线"。

　　生育率的下降必然会在数据中反映出来。根据户籍管理研究中心发布的《2020年全国姓名报告》，截至2020年12月31日，2020年出生并户籍登记的新生儿为1003.5万人。

　　2019年户籍登记的新生儿数量为1179万，这意味着2020年新生儿数量将下降15%左右。正是在这种背景下，越来越多的经济学家和人口专家呼吁放开生育。

　　那么对房地产会有什么影响呢？

　　首先不要高估这个政策对全国的影响。

　“单独二孩”、“全面二孩”等决策安排和政策措施确实促进了出生人口短期反弹，“二孩”的生育率明显上升。“二孩”在出生人口中的比例从2013年的30%左右上升到2017年的50%左右。

　　4月14日央行工作文件提出，中国要认识到人口状况已经发生了变化，认识到人口红利当时用得很舒服，是需要事后偿还的债务；要认识到人口惯性是一种跨代的巨大力量，它的反作用会导致人口的反方向变化；我们应该认识到，教育和科技进步不能弥补人口的下降。

　　因此应充分放开和鼓励生育，有效解决妇女在怀孕、分娩、幼儿园和学校的困难，采取综合措施实现2035年的长期计划和百年奋斗目标。

　　回顾中国经济发展的历史，中国在短短的二三十年间取得了举世瞩目的成就。在其中除了科学推进经济政策外，人口红利占据着非常重要的地位，大量中青年劳动力是推动经济发展的主体。

　　国家统计局发布了第七次全国人口普查的关键数据。我国总人口141178万，比2010年第六次人口普查增加7206万，涨幅达到5.38%，说明人口红利依然存在。但是，劳动力逐渐减少是不争的事实。

　　据统计15-59岁人口为89438万人，占总人口的63.35%，比第六次人口普查少4000多万人，占比6.79个百分点。即使退休年龄延长到65岁，15至64岁的工作年龄人口也减少了3100多万。对于仍然需要大量劳动力的中国制造业来说，这是一个需要警惕的信号。

　　事实上简单来说，老龄化人口已经是一种趋势。

　　2014年2月21日，根据北京“单独二孩”新政策正式实施前后的纯商品房市场数据，成交3-4套住宅的数量从过去20个月的45%扩大到50%。但需要注意的是，自住住房的成交虽然没有统计在内，但这是基于自住住房供应量的增加，其他商品房供应量的比例有所增加。

　　a.改善性住房、在二胎生育家庭或考虑更换大型单元以满足家庭生活需求，对改善的需求将会增加。

　　b.学区房和优质学区房在市场上一直供不应求。“单独二孩”政策的放开将增加对学区住房的需求，并使学区住房短缺的现状越来越严重。

　　c.经济基础较好的家庭让孩子自己买房或考虑自己买房。

　　影响产业房地产的最重要的人口因素是净人口增长率。目前产业房地产在净十年内的快速发展很大程度上是由于70年代和90年代的第二次和第三次婴儿潮，其间家庭数量的形成和增加带来了巨大的住房需求。“二胎”政策的放开将受益于未来人口红利的增加，从长远来看，这将产生新的房地产需求，但数量不会扭转房地产的趋势。

　　未来楼市的影响可以简单概括为10点：

　　1.以后学区房房价可能更为激烈。对于二胎的家庭来说，这相当于只花了学区一半的费用。以后学区的名额竞争会更激烈。但这将使新北京人入学更加困难。

　　2. 4-5住房的需求在增加，但比例有限。然而，二手房市场的供应主要是2-3房。4-5套房子新建的商品房大部分都是豪宅，这些客户之前都没有受到约束。

　　3.高端需求的影响有限，但有望上涨的是中端楼市。例如在北京最大的影响预计是3-4套二手房，总价在800万左右，以及800-1500万的商品房，预计需求将大幅增加。

　　4.在购房者比例上政府工作人员数量增加，之前被打压的购房者主要是公职人员，而之前私营企业影响力有限。这群人会增加需求。

　　5.一二线的土地市场国王继续频繁出现。虽然房地产市场的走势有所回落，但对于一二线城市来说，需求仍将受到二胎!自由化的影响。

　　6. 80-90后成为独生子女的唯一 一代，以后会承受更多压力。421家的构成会变成422。这个数字刺激的实际住房需求还有待检验。

　　7.马太效应，因为有钱人买房的数量增加，使得刚需的房子更难买到，尤其是在学区和核心城区的房产。