楼市又见“冰火两重天”，楼市风向标变成什么了，未来房价走势如何

　　楼市又见“冰火两重天”，我们所处的楼市，变成什么情况了?

　　楼市正在经历“冰与火”。虽然许多城市的房价已经上涨，旨在抑制房价过度上涨的“补丁”调控政策也相继出台，但个别三四线城市和县城的楼市却处于低迷状态，房价不断下跌，无人问津。

　　海景房的广告页你也收到了吗?在沿海小城镇，买个海景房可以度假，保值增值。很多人动了心思，亏了钱。以海景房为噱头，一些沿海小城镇大肆进行房地产开发。由于供过于求，房价明显下跌，产业当地房地产陷入了非常尴尬的境地。很多来投资的人都后悔了。

　　不仅是一些沿海小城市，甚至一些资源丰富的城市也通过养老和度假的概念吸引人们购买自己的房子。事实上，这些沿海或旅游城镇的基础设施并不完善，许多都没有连接到高铁。房地产项目所在地区的交通不发达，配套设施不完善，生活不便。只在旺季热闹，淡季处处萧条，难以形成长久的人气和吸引力。市场疲软不足为奇。

　　也有一些三四线城市和县城，以高铁开放为由，过度开发房地产，投机房价。这些三四线城市和县城缺乏产业的支持，缺乏经济发展的后劲。盲目开发房地产的结果是供过于求，导致房价下跌。

　　随着一二线，热点城市房价高企、投资成本增加、风险加大，以及许多热点城市实施房地产限制政策，外国人没有资格买房。因此，投资者将目标转向沿海城市、旅游城市和有好消息的三四线城市或县城，如高铁。然而，投资房地产不是一项安全的业务，买房有风险，因此投资应谨慎。

　　还有一种类型的城市更值得关注和警惕。在一些不热门的三四线城市和县城，随着前几年棚改的进行，需求已经明显不足，但土地和新增商品房的供应仍在增加。

　　数据显示，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中、东北、广东以及云贵桂地区。2020年国家统计局监测的35个三线城市中，有13个城市二手住宅价格下跌。

　　目前一些三四线城市和县城商品房供过于求，这仍然反映出一些城市对房地产的过度依赖。经济发展很难找到其他突破口，土地流转能给地方财政带来良好效益，拉动地方经济，使得地方政府拒绝摆脱对房地产的过度依赖。

　　楼市的风向标变成了什么?楼市会怎么样?

　　1.房地产进入微利时代

　　不久前，在2020年滨江集团的在线业绩发布会上，一些投资者问滨江，最近在杭州赢得的这些地块能带来多少净利润?

　　董事长戚金兴回答说，“力争实现1%~2%的净利润水平”。

　　当时，滨江集团在杭州的第一次集中拍卖会上赢得了五块地，成为最大的赢家。

　　一方面土地市场收益很大，另一方面他又低调的表示会努力达到1%~2%的净利润水平。戚金兴的回答出乎外界意料。房地产怎么了?

　　滨江并没有卖得不好的意思，只是讲述了当前行业的共同经验。

　　虽然热门城市的房价最近大幅上涨，但几年前房屋公司以高价收购土地，但现在他们面临着城市越来越严格的价格限制，房屋公司的毛利率和净利率数据下降了不少。

　　2.集中土拍下，行业加速内卷

　　2021年房地产市场的热点，离不开“集中供地”。

　　热点城市的土地一如既往的火爆，但很多房地产企业内部人士都在感叹，在集中土供应政策下，房地产内卷化又升级了!

　　在今年集中第一轮土地供应之前，各地发布了新的土地拍卖规则。

　　北京，在首轮集中供地之前，就推出了房屋销售价格引导机制，在土地出让之时，该地块建设的房屋价格就确定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本没有利润可言。

　　在“两次集中土地拍卖”之后，最根本的影响之一就是将“不定期土地拍卖”改为“一年三次”。

　　土地一年供应三次，每次那么多地块。错过一次就要等半年。错过两次，今年就没饭吃了。

　　可以说，土地直接影响到房地产企业城市分公司的生存。

　　3.旧社区改造

　　大力开展城市更新行动，加快旧住宅区和旧管网改造，是今年影响人民生活的大事。特别是旧住宅区改造是省会人民的一件实事，据统计，2020年1月至11月，全国新改造旧城区3.97万个，涉及居民725.27万人。

　　在旧住宅区改造中，医疗、养老、托育等公共服务设施得到改善，智能化改造为居民提供了菜单式选择。许多旧社区缺乏社区卫生服务点、幼儿园、文化活动中心等公共服务设施，给居民生活带来不便。这种需求已经被列入各地旧住宅区改造工作的名单，社区公共服务水平得到切实提高，居民生活更加方便、舒适、美好。

　　未来房价走势如何?

　　有人分析，中国房价走势与需求无关，只与中国经济走势有关，未来几年，中国经济将逐年好转。房价基本曲线趋势跟随经济走势。如果我们的GDP能增长7%，那么房价平均增长10%也不会太难。

　　最近，房地产市场采取了一系列措施：

　　一方面，去年最后一天，央行宣布限制银行的抵押贷款，开发商获得的贷款不得超过新增贷款的40%，个人抵押贷款不得超过新增贷款的30%。此外，央行还规定，消费贷款和商业贷款不得流入房地产市场。与此同时，银行陆续提高了房贷利率，现在房贷审查更加严格，时间也越来越长。

　　另一方面，地方政府除了不断倡导“房无投机”的理念外，还加强了对房地产的调控，使房地产中的投机行为得到利用。更重要的是，中国正在推进房地产长效机制，这不仅及时推进了房产税，也促进了共有产权房和租赁房市场的健康发展。未来中高收入群体可以买商品房，低收入群体可以买共有产权房，外国人和刚毕业的学生可以租房。未来，商品房市场的需求将被分流，房地产市场将逐步脱离，回归住宅物业。

　　在保房价，还是保实体经济之间，我们国家已经选择了保实体经济，因为实体经济才是社会发展的根本，保房价不仅很难保住，也会使实体经济的发展受到严重影响。现在决策层是想控制住房地产泡沫，逐步通过去杠杆化，来一点点挤掉泡沫。而我国正在积极推进的房地产长效机制，就是让房地产市场在长效机制之下，无法投机炒作，只能回归居住的属性。只有房地产与其他行业一样，平衡发展了，中国内循环经济才能发展得更健康。

       楼市又见“冰火两重天”，热门的有吸引力的房价依旧坚挺，对于没有实力支撑的，房子的投资价值便没有那么明显，楼市，住房不炒，依旧还是需要贯彻执行的。保障房概念：