疫情当下迈阿密现1900万美元楼王，美国豪宅为何逆周期大卖

正当很多美国人苦苦等待政府恢复每周600美元失业补助金之际，迈阿密一栋豪宅以1900万美元成交价问鼎三季度楼王。

迈阿密豪宅销售火爆并非个案，今年三季度，美国豪宅市场整体呈现量价齐升的特点。在美国，豪宅通常被定义为一段时期内销售金额前5%的住宅。据房地产中介机构RedFin的数据，7-9月，除纽约市以外的全美大都会地区，豪宅销量同比大增41.5%，为至少七年来的最大增幅，房价中位数上升6.5%至86.3万美元，房源供应充足，新增挂牌量同比上升44.9%。豪宅卖得好也买得快，均价在86万美元的住宅挂到市场上平均58天就能成交。

分地区来看，加利福尼亚州首府萨克拉门托的豪宅销量同比大增近九成，佛罗里达州西棕榈滩的豪宅销售也十分强劲，销量增幅在六成左右。

明明处于经济下行周期，豪宅市场为何能够逆势走强？美国房地产中介机构RedFin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）对第一财经记者表示，远程办公模式、超低抵押贷款利率以及疫情期间股市强势上涨，都促成美国富裕家庭买入或置换豪宅。

“此次疫情改变了人际关系，人们对居住环境的需求也发生变化，为寻求更大的居住空间，人们作出了搬家的决定，而有能力买卖房产的恰恰是财务上较为宽裕的人。”费尔韦瑟表示，疫情期间依旧过得不错的是那些能够远程办公、工资待遇可观的人， 这些人可能投资于股市，疫情对他们影响轻微。而那些不太宽裕的人可能从事必需行业，甚至已经失业，他们不愿意在动荡时期卖房搬家，这也是为何三季度高端和低端住宅市场走势分化的原因。

据RedFin的报告，低端住宅市场的销量和库存在7-9月均是有所下降，房价中位数在17.8万美元可负担住宅，销量较去年同期下滑4.2%，库存同比下跌7.6%，房价中位数在9万美元的最可负担住宅，销量下滑4.8%。

费尔韦瑟还透露，豪宅买家除了具备收入可观、工作地点灵活的特点，所处行业也较为集中，多为科技和金融行业从业人员。

这份报告对全美50个大都会地区进行了调查，但并不包含纽约市，费尔韦瑟解释称，因为纽约豪宅大多属于场外交易（Off-market deals），由于待售公寓资源稀缺，那些通常标价在2000万美元或更贵的房源，仅在一小群关系密切的地产经纪人之间秘密交易，而不会被放到市面上公开出售。

那么，纽约市的豪宅市场在疫情中的表现又如何？第一财经记者在房产经纪费德兰多（James Ferrando）的带领下，走访了位于纽约市上东区的一处豪宅。上东区是曼哈顿知名富人区，毗邻中央公园，美国前总统约翰·肯尼迪夫人杰奎琳·肯尼迪就在这一街区长大，实业家约翰·洛克菲勒，金融家、黑石集团联合创始人苏世民（ Steve Schwarzman）都在上东区持有物业。

位于花园道737号的这套公寓，建筑面积6111平方英尺，即大约670平方米，配有私人电梯，套内五间卧室和7.5个洗手间。业主于2021年斥资2050万美元买下这间物业，现在的挂牌价是1800万美元，折合大约1.3亿元人民币，较买入时直降250万美元，目前已经挂牌两个多月时间。

费德兰多介绍，过去四周，每周平均会带两三批潜在买家看房，他坦言，不同于全美其他大都会地区销情旺盛，疫情对纽约市的豪宅销售打击不小。“3月疫情突袭美国，纽约市住宅交投下降，买家减少，签约量下滑，同时库存上升，现在纽约市更是一个买家市场。” 被问及为何纽约与其他地区走势分化，他表示，在纽约、旧金山等高房价城市，人们选择卖掉昂贵的公寓，在郊区甚至是房价偏低的城市置换更大的房子。例如不少纽约客疫情期间从市中心搬至纽约州汉普顿或者康涅狄格州的格林威治，以寻求更大的居住空间或户外空间。

据房地产公司Corcoran的市场报告，今年三季度，纽约曼哈顿住宅成交量为1661套，较去年同期下滑44%，库存量为9560套，达到09年二季度以来的高位，房价中位数为108万美元，同比上升8%，平均销售周期154天，同比上升36%。不过，相较于二季度，交投活动已是大幅回暖，三季度签约量环比大涨1.7倍，房价中位数环比上升8%。

展望美国豪宅市场前景，RedFin首席经济学家费尔韦瑟预期当前趋势不改。“可见的未来疫情能否结束还是未知之水，人们尚不清楚日后的生活形态，随着疫情持续，更多人会有换房需求，所以我认为现在豪宅市场还没有见顶。”