信贷的还款能力分析！
在信贷业务决策过程中，银行面临的核心问题有两个：1、我把钱借给你，你用什么还？2、当你说的没用时，我该怎么办？核心问题背后对应了两种还款来源，也就是第一还款来源和第二还款来源。
第一还款来源是借款人的正常经营活动产生的现金流，是借款人还款的主要来源，是贷款能否发放的重要指标，是确定贷款投向、金额、频率和还款方式的直接依据。第二还款来源是处置抵质押物或者对保证人进行追索所得到的款项，是对第一还款来源的补充和保障。
1、还款来源从哪儿找
借款人的现金流量表上面有三大现金流，都可以作为还款来源。
（1）经营活动现金流。实务中遇到最多的就是以销售收入作为还款来源，信贷人员通过企业经营管理分析，对企业的供产销有了整体的认识，对企业的销售与收款环节的风险点有了把握，那么对企业销售收入的稳定性、可靠度有一定的判断。例如企业是先有了订单，再来融资备货？还是借款研制新产品再找市场？企业销售模式是预售、现款现货还是赊销？销售收入转化为现金才能还款，所以有的时候不仅要分析客户，还要分析客户的下游客户，分析其是否具备按期、足额支付货款的能力和意愿；特别是订单融资、保理融资、应收账款质押，申请人交易对手的资信状况、付款记录、付款实力非常重要。
（2）筹资活动现金流。经营活动现金流不足以偿还到期贷款，企业首先想到的不是变卖固定资产，而是找过桥资金。这时候就要准确估计其他银行贷款到位的时间点；重点关注客户资信状况和融资能力是否出现不利变化，融资渠道是否畅通；以筹资活动现金流来还款的企业，往往资金链高度紧张，风险非常大。
（3）投资活动现金流。例如以变卖固定资产、无形资产、股权投资所得现金来还款。重点关注变现难易程度，是否可行？这些方法筹措资金都是非正常手段，不能作为主要还款来源。
除了企业自身的现金流，还有其他现金流作为还款来源，如担保方代偿、投资人出资等。
信贷人员要重点关注：
一是保证人在借款人违约的情况下，是否能及时代偿。假如保证人和借款人处于同一行业，风险相关性很大，借款人违约了，保证人恰好也经营不善。
二是抵质押物处置难度大不大，需要多长时间才能变现。
三是股东实力如何，在企业经营不善的时候股东有多少实力代偿。
在对还款来源分析时，信贷人员要充分考虑各种各样的风险。例如，政府融资平台往往以土地出让收入作为还款来源，那么信贷人员就要分析土地出让收入有哪些风险？一是土地从“生地—熟化—二级市场流通”的变现时间长、土地变现需经多个审批环节，受拆迁、突发自然状况等因素影响，存在很大的不确定性；二是国家宏观政策影响未来土地变现价值，导致土地出让收入不能完全覆盖贷款本息。
2、如何控制还款来源
知道还款来源在哪里并不代表能够收到还款，关键一步是对现金流进行控制，或者至少是监控。无论是人保还是物保，都是一种虚幻的安全感，都不如设计方案去控制现金流有效。
常用的控制方法有：签订账户监管协议、还款资金承诺函、贷款回收计划，资金结算比例要求，贷款封闭运作等。
对于工薪阶层来说，还款来源往往是工资，所以其工资代发银行有很大的监控优势。
对于公司来说，信贷人员通常要求借款人在银行开立结算账户，办理各种代收代付。
在一些大型的项目融资中，控制现金流尤为重要。
《项目融资业务指引》第十七条规定：“贷款人应当与借款人约定专门的项目收入账户，并要求所有项目收入进入约定账户，并按照事先约定的条件和方式对外支付。贷款人应当对项目收入账户进行动态监测，当账户资金流动出现异常时，应当及时查明原因并采取相应措施。”
然而，控制现金流，说起来容易，做起来却不容易，下面是一个案例：
A银行给予某开发商经营性物业抵押贷款1.5亿元人民币，贷款期限10年，贷款以借款人一宗物业房产做抵押，采用在借款期内每年偿还1500万元的还款方式，其第一还款来源是物业租金收入。
银行风险控制措施和做法如下：
（1）在调查阶段，通过实地考察、以普通租户身份间接印证等方式核实了项目的目前租约、租金价格、剩余房屋数量的真实性。
（2）贷款发放前，贷款行、借款人与承租人共同签订《物业租赁费交纳监管协议》。要求借款人委托银行代收租金、要求承租人承诺按期将租金划至该监管账户，并承诺不得在他行开设相同性质的账户，确保该监管账户为项目的唯一资金回款专户。
（3）贷款银行为借款人建立了收入、支出明细台账，由银行将代收的租金存入监管账户。除了借款人维护物业正常经营的管理费用、财务费用和税收费用之外，其他任何对外支出必须经过银行客户经理、客户经理主管的审核批准后方可使用，防范借款人随意挪用账户资金。
（4）建立租户名单管理台账，定期与借款人及承租人进行对账，掌握承租人的各项信息，确保租金来源的真实性，避免了虚假交易带来的风险。
（5）在与借款人签订的合同中明确要求借款人将其与承租人之间，包括租金在内的任何租赁合同内容的变更信息及时通知贷款银行；针对借款人与承租人修改租金金额、支付方式、租约期限等核心条款的行为，必须经过贷款人书面确认，贷款人有权据此变更借款人的每期还款额度。
本案例中，A银行为了控制租金收入，做了大量工作，对项目真实情况进行调查和验证，又通过书面合同条款约定贷款人、借款人、承租人三方权责，建立承租人名单管理台账等，初步做到了对项目收入的监控，但是实际运行效果如何，还需要大量的后续跟进，执行中还要不断调整。
