2021年北京商住新政策公布，造成下跌后分析

　　现在北京商住楼的销售情况越来越不好，可能是因为最近楼市新的政策才造成这个现象，所以我们要去好好关注一下，因为最近经济形势特别不好，所以要去多加关注一些有关楼市新政的行情才能推动经济发展。

　　北京市推出商住房新政两周年，商住房市场仍处于冻结期。根据北京中原房地产研究中心提供的数据，商住房北京的成交总量比两年前下降了93.1%。商住二手房的价格甚至下降了40%以上，商住二手项目的单价下降了2万元/平方米。

　　商住市场冰封，作为北京商住之家的代表中弘在北京市的商住市场具有代表性最近，记者再次走访小区，中介小李告诉记者，目前中弘北京像素只能全款购买，还需要满足北京市的购买条件，也就是说没有住房和商办的房产，已经缴纳了社会保险或者个人。

　　但是，商住住房不占用购房配额，这不会影响后续购买商品房。

　　小李表示，目前房价平均为4.2-4.3万元/平方米，限购前曾达到6.5万元/平方米，同比下降近三分之一。不过现在的价格已经基本落到位了，去年和今年的价格都比较稳定。未来不会有大的政策变化，也不会有大的价格波动。

　　不仅价格大跌，成交的金额也直接下跌。另一位经纪人小刘《华夏时报》告诉记者，在商办新的住房政策出台之前，2021年中弘北京像素每月成交量可以达到200套左右，但在限购政策出台后，没有市场半年内没有成交。后来10月以后慢慢放出来，每个月大概有三四套成交。

　　最近，成交的数量有所回升，但由于目前价格相对较低，业主不愿意把房子挂起来，只有那些急着换房子、孩子需要上学的人才会卖掉房子。

　　回顾商住住房的历史，在北京出台最严格的限购政策之前，由于商住房具有无限制购买和总价低的特点，商住房一直是急需购买者的过渡选择。还有一部分投资需求商住的成交量一直很高。

　　市场的转折点在2021年3月26日，当时北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，这也是历史上最严格的限购政策，对商办的项目销售条件进行了严格限制。

　　根据上述文件，开发企业在建(含销售)商办项目应出售给依法注册的企业、事业单位和社会团体。本公告实施前，出售的商办项目重新上市交易时，可以出售给企业、事业单位、社会团体或个人。个人购买应该符合下列条件：

　　在京没有住房和商办房产的记录，从申请购房之日起，他已连续五年在京缴纳社会保险或个人所得税。与此同时，银行商业银行暂停了个人购买商办项目的贷款。

　　这项政策直接打击了北京商住住房的底部。中原房地产首席分析师张大伟告诉记者，在商办北京二手房有两种购买限制，个人可以购买但限制条件比住宅更严格，新商住公寓由企业购买。

　　现在除了成交的商住公寓，除通州等少数项目(政策允许居住)外，其他都是以企业性质购买。目前，商住政策最大的问题是个人购房资格要求太严格，不允许贷款。

　　张大伟说，商办有史以来最严格的限购政策，在北京楼市之前就对过热的商办市场造成了非常明显的打击，整个市场完全冻结。成交成交量暴跌93.1%，可以说是国家调控政策下最具影响力的市场。

　　2021年3月调控前，商住在单月签约近万套，调控后除通州单个项目商品房整体市场接近0成交。

　　短期市场难反弹中弘北京皮克斯是当前商住房地产市场的一个缩影。从数据来看，北京市商住房市也一直处于低谷。据中原房地产研究中心统计，从2021年3月26日开始，北京已经限制在商住购买公寓近24个月。在此期间，网上签约只有6523套，成交成交量下降93.1%；近两年北京商住之家网上签约总额仅为167亿元，调控前该数字高达1943.99亿元；根据单月的数据，商住的整体公寓市场仍然非常低迷。在单月只有几百套公寓签约，但在监管之前，每个月都有成千上万套公寓签约。

　　至于房价的变化，中原房地产研究中心提供的数据显示，从平均价格来看商办市场二手房价格平均下降了35%以上，商住部分二手房价格甚至下降了45%以上。

　　不仅新房二手房市场受到影响，商办在土地市场的热度也明显降低。根据上述机构的数据显示，商办限购后出售的几块商办地块的升水率明显降低，最近出现了连续多年未中标的现象。限购前，商办土地平均地价为115%，最近一年的地价仅为5.7%。

　　关于北京市商住住宅的市场前景，合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时说，商办市场分为两类，大户型和小户型。在其中，现在和将来市场上都有更多的大型商办产品。在成交，价格很难有上涨的空间，而且会出现明显的供过于求的局面。

　　郭毅表示，小型产品是市场需求的主要力量，尤其是50平方米左右的产品，由于政策对面积的限制，这些产品将变得越来越稀缺。随着租金收入的增加，包括急需的人和投资客户，对这款商办产品仍有一定的需求。

　　中小产品短期和中期升值空间不大，但长期来看，还是有自己的价值的。

　　未来有可能放松北京商住政策吗？在郭毅看来，没有机会解除禁令。因为商办的调控政策不仅是针对当地的房地产市场，也是基于北京人口战略和产业规划，着眼于重大经济调整的政策，所以短期来看松动的机会比较渺茫。后期会不断影响当前经济形势分析的局势。

　　在商品房之前，由于其特殊的性质，既可用于商业又可用于住宅，大量投资者看到了投资潜力。但是大家都买了商住两用房之后，大多都后悔了。而今年，也就是2021年北京出台了新的商住两用房政策，这让很多投资者叫苦不迭。这到底是怎么回事？以下小系列介绍2021年北京商品房新政。

　　1.2021年北京商品房有哪些新政策？

　　1.商业和办公项目(以下简称商办项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途。

　　2.开发企业新申报建设商办项目，最小分割单位不得少于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

　　3、开发新商办项目，应当按照批准的规划用途，进行建设和销售，违反规定的规划国土、住房和建设部门依法处理。

　　4、开发企业在建(含销售)商办项目，销售对象应为依法注册的企事业单位、社会团体。购买商办项目的企业、事业单位和社会团体不得将房屋用作住宅。再次出售时，应当出售给企业、事业单位和社会团体。

　　5.本公告实施前出售的商办项目重新上市交易时，可以出售给企业、事业单位、社会团体或个人。

　　个人购买应符合以下条件：

　　1.京没有住房和商办房产记录，自申请购买之日起连续五年在京缴纳社会保险或者个人所得税。

　　2.对于拟在商办，使用的房屋，中介机构不得以任何方式宣传该房屋可用于居住。中介机构非法出售商办房屋或虚假宣传商办房屋的住宅用途的，应依法撤销其记录，直至吊销其营业执照。

　　3.银行商业银行暂停对个人购买商办项目的贷款。

　　4.自本公告发布之日起，开发企业如违规将新开工的商办项目转为住宅用途，一经查实，规划国土部门将依法收回土地，商业银行将暂停该企业在本市所有项目的信贷。

　　5.开发企业、中介机构违反本公告的处罚信息纳入全市企业信用信息系统。

　　二、为什么说投资者失去了住房？

　　1.环境和配套设施差

　　根据基本建筑规范，商住楼使用办公和商业标准，所以通风、采光和隔音条件会很差。普通住宅楼一梯三户，商住楼两梯十多户，容积率高。这样的条件必然导致居住体验差，而且大多是租客，折旧率和损耗率高，会影响转手。

　　2.低财务杠杆

　　贷款购买商品房，银行最高贷款50%，最高贷款10年，利率上浮10%，不能使用公积金贷款。所以虽然价格看似便宜，但每月还款压力其实还是挺大的。

　　3.周边设施差

　　商品房所在的位置是一片商业用地，一般不会有住宅这样相对完善的周边设施。还有由于商品房的地理位置，位置大多位于商业区，可能距离医院、学校较远，会给居民的生活带来不便。

　　4.难以安定

　　商品房不能落户，意味着没有学区房，不能享受额外的资源和城市认可度。而且小房子里新需要的客户大多是刚入驻本市的年轻人。

　　商品房产权只有四五十年。一般来说，商品房产权是70年，但是减少了20-30年。商品房产权到期，延长期限是要花钱的，这是很多人无法接受的，续期申请可能会被驳回。

　　7.生活费用很高

　　商品房中，只能使用商用水电，水电费用比正常高2倍；物业费也比正宗的房子高两到三倍。而且里面没有煤气，排烟通风不好，做饭麻烦，没有阳台，不可能晾在空气里，生活不方便。

　　从上面你可以发现北京商住楼的情况变得不一样，因为它所选的地址造成现象，看后来能不能带动北京楼市快速的发展，并引起经济上大的变动。