安信策略陈果：旧改兼顾“稳增长”和“惠民生” 关注相关投资机会

　　投资要点

　　■“旧改”获政策重视：中共中央政治局4月17日召开会议，强调要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。旧改作为扩大有效投资、激发内需的重要手段，排序靠前。此前，4月14日召开的国务院常务会议上，要求“确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需”。可以看出，旧改受政策支持力度大，2022年有望迎来大规模发展。

　　■“旧改”前景明朗，确定性高：2022年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。“旧改”相比“棚改”更为“轻巧灵活”，旧改纳入专项债支持领域，有利于增加旧改资金来源，推进旧改实施进程。2022年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户，老旧小区改造已经在改造标准与内容、资金筹集、统筹协调机制等方面积累了丰富的经验。

　　■关注“旧改”带来的相关投资机会：“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段，投资规模可观，将为相关产业带来增量业务，建议关注其带来的投资机会。具体看，可以从“基础类”和“完善提升类”挖掘相关投资机会，“基础类”主要包括水暖气路等市政配套基础设施，其中受益的相关产业有防水、涂料、管材、水泥、保温、照明等；而“完善提升类”主要包括电梯、停车、快递设施等。除此以外，由于小区环境改善可能带动居民装潢的需求，可以关注家具家电类上市公司。最后，对于参与旧改的部分房地产或建筑公司也可以给予适当关注。

　　■风险提示：

　　建设进度低于预期；全球经济超预期下行

　　正文

　　1。 “旧改”获政策重视

　　中共中央政治局4月17日召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作；分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。旧改作为扩大有效投资、激发内需的重要手段，排序靠前。

　　此前，4月14日召开的国务院常务会议上，要求“确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需”。各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

　　实际上自去年以来，政策层就多次指示要做好城镇老旧小区改造工作。2022年《政府工作报告》中提出要大力改造提升城镇老旧小区；随后4月住建部会同发改委，财政部印发《关于做好 2022 年老旧小区改造工作的通知》，决定将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，从老旧小区调查摸底、改造内容和标准、改造计划及实施等方面进行了部署安排；2022年6月国常会上要求“部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”；2022年7月中共中央政治局会议以及12月中央经济工作会议都再次强调实施城镇老旧小区改造。可以看出，旧改受政策支持力度大，2022年有望迎来大规模发展。

　　2。 “旧改”前景明朗，确定性高

　　2.1。 存量房市场体量可观

　　存量的老旧小区体量可观，旧改具有很大的市场空间。2022年5月住建部定额司曾初步统计，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。其中未达到 50%节能标准的建筑面积约17亿平方米，缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化、环境较差的老旧小区数量超过10万个，占老旧小区总量的60%以上。就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　今年旧改计划较19年翻倍。在4月16日召开的国务院政策例行吹风会上，住建部表示，2022年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。今年4月国常会上提出，2022年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

　　2.2。 相比棚改，旧改“轻巧灵活”，主要资金来源为财政支出

　　从改造内容或方式上来看，棚改涉及新建住房与搬迁拆房，旧改更加“轻巧灵活”。旧改的改造内容分成三类：一是基础类，包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升，还有小区建筑物公共部位维修等；二是完善类，包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等；三是提升类，包括包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。由此看出老旧小区改造其实就是小修小补，对水、电、气、热、网络等基础设施升级改造，顺带解决停车位、无障碍设施、电梯等老大难问题。因此，这类改造项目大多是不需要搬迁拆房的，也不涉及安置补偿的问题。棚改的改造方式为实物化安置和货币化安置，在2022年之前，棚改主要采取实物化安置，政府出资新建安置住房置换棚改区的住房，以分配的方式实现“以房换房”，2022年之后，棚改模式转向货币化安置，政府向拆迁住户发放一笔拆迁款，由其自行购买房屋或其他。改造内容或方式的不同也使得旧改和棚改的项目周期存在较大差异，棚改的项目周期约为1-3年，而旧改的改造周期平均只有半年。此外，棚改由于大拆大建所需要的单位投资金额也更高。由此，从改造方式或内容来看，棚改涉及新建住房、搬迁拆房及安置补偿等问题，而旧改强调的是居住环境的升级改造，与棚改相比更加“轻巧灵活”。

　　从资金筹措上，旧改多渠道筹集改造资金，财政支出仍是主要资金来源。自从2022年启动旧改试点以来，各地积极探索创新多渠道资金筹集机制。主要包括政府、社会和居民三方面：政府资金包括地方财政支出和中央补助资金，重点支持基本类的；社会资本有助于完善社区公共服务供给，包括养老、托幼、助餐、快递物流、便民店等；此外居民可以适当出资，例如对于加装电梯、停车设施、改造后建立物业服务等内容。19年国常会提出要创新投融资机制，2022年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。今年国常务会提出要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。目前来看，财政支出仍然是旧改的主要资金来源。以河北省及淄博市为例，《河北省老旧小区改造三年行动计划(2022-2022年)》提出，将对5739个老旧小区进行改造，全省老旧小区改造三年总任务共需改造资金129.6亿元，分别来自财政、社会、居民个人。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，占比9%，包括市政专营单位约6.5亿元、小区原产权单位约5.2亿元；居民个人可筹集资金约5.6亿元，占比4%；其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，占绝大部分比例(87%)；淄博市按照“政府补贴、单位投资、社会捐助、业主适当承担”的原则，通过银行贷款、吸纳社会资金、PPP等模式搭建融资平台，多渠道筹集资金。2022、2022年共投资13.2亿元，其中市财政投入3.2亿元，区县投入6.6亿元，政府财政支出占总投入的74%。后期随着机制完善，完善提升类项目也有望吸引更多的社会资本的参与。

　　PSL贷款和专项债是棚改的重要资金来源。棚改的资金来源主要包括财政拨款、政策性银行贷款(主要为PSL)、棚改专项债。14至18年，PSL为棚改主要的资金来源。18年推出棚改专项债，有利于遏制地方政府隐性债务增长，同年18年6月国开行棚改项目审批权限上收总行，政策性银行贷款审批趋严，使得19年棚改融资以发行棚改专项债为主，专项债资金规模约是PSL的2.5倍。

　　财政部副部长许宏才在4月3日举行的新闻发布会上表示，今年政府专项债不用于土地收储和与房地产相关项目，同时根据中央经济工作会议“加强城市更新和存量住房改造提升、做好城镇老旧小区改造”的要求，将城镇老旧小区改造纳入专项债券支持范围。旧改纳入专项债支持领域，有利于增加旧改资金来源，推进旧改实施进程。

　　从经济效益上来看，旧改和棚改都能实现扩大投资刺激内需，但是旧改不会对房地产市场产生过多的影响。棚改通过货币化安置促进了商品房的销售，消化存量住房库存，但是同时带来了房价的快速上涨问题。而旧改没有建造新房，而是对存量房屋(主要面对的是2000年以前的住房)的改造升级，意在改善居民的配套设施、居住环境，同时扩大投资激发内需，而非去库存、刺激房价。此外，棚改有央行PSL的货币支持，具有信用创造的效应，而旧改目前主要依靠财政补贴，预计此后专项债也将是重要的资金来源。由此看来，旧改对房地产市场的影响有限。在“房住不炒”的大政策背景下，随着货币化安置进入收尾阶段，2022年棚改的建设计划与实际执行的数量都在大幅降低。旧改有望接力棚改成为稳经济的重要手段。

　　2.3。 老旧小区改造已积累丰富经验

　　2022年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点，截至2022年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。2022年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。老旧小区改造已经在改造标准与内容、资金筹集、统筹协调机制等方面积累了丰富的经验，我们选取广州市老旧小区微改造作为案例进行分析。

　　改造标准和范围

　　广州市正在实施改造的老旧小区，主要是以2000年之前建成的，存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的779个老旧小区，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。纳入改造计划的小区是根据社区基础设施情况，分轻重缓急、居民改造意愿、改造方案稳定情况分批实施。

　　老旧小区分类

　　按空间类型，根据广州的实际情况，将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等3种基本类型。不同的小区类型有不同的基本问题与空间特点，从而设计不同的改造方案。

　　改造内容

　　根据小区的改造先基础、后提升的原则，将改造内容分为2个板块、9个分类、共60个要素。

　　资金来源

　　广州市专门制定了老旧小区微改造内容及标准清单60项，分基础完善类和优化提升类，其中基础完善类49项主要改造水、电、气、路、化粪池等“保基本”项目，同时解决“三线三管”、环境卫生、绿化照明等突出问题，由政府出资实施改造；优化提升类11项主要是结合小区居民意愿，居民集资开展电梯加装、建筑节能改造等，主要以居民出资为主，区政府补助为辅。

　　改造成果

　　截至2022年10月，全市共推进老旧小区微改造项目685个，其中已完工208个，正在实施207个，正在开展前期工作270个，其余登记在册的779个小区将于2022年全面开工，到2022年基本完成。经统计，已完工及正在实施项目惠及45万户家庭157.5万人。累计改造老旧建筑2797万平方米(涉及2.44万栋楼宇)、拆除违章搭建4.03万平方米，规整“三线”1008千米，整治雨污分流124千米，增设无障碍通道24千米，完善消防设施1.61万个。

　　3。 关注“旧改”带来的相关投资机会

　　“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段，投资规模可观，将为相关产业带来增量业务，建议关注其带来的投资机会。

　　具体看，可以从“基础类”和“完善提升类”挖掘相关投资机会，“基础类”主要包括水暖气路等市政配套基础设施，其中受益的相关产业有防水(东方雨虹、科顺股份、凯伦股份等)、涂料(三棵树、亚士创能等)、管材(伟星新材、永高股份等)、水泥(海螺水泥、华新水泥等)、保温(北新建材等)、照明(欧普照明等)等；而“完善提升类”主要包括电梯(广日股份、康力电梯等)、停车(五洋停车等)、快递设施(智莱科技等)等。

　　除此以外，由于小区环境改善可能带动居民装潢的需求，可以关注家具(欧派家居、索菲亚、梦百合等)家电(格力电器、老板电器等)类上市公司。

　　最后，对于参与旧改的部分房地产或建筑公司也可以给予适当关注，如天健集团、城投控股等。