地产融资之购房尾款资产证券化产品介绍！

　　No.1、购房尾款资产证券化概述

　　购房尾款，因商品房购买未一次性付清而产生。只要购房者不是一次性付款，不管分期还款来源是银行贷款、公积金贷款、还是其他贷款，都会产生购房尾款。购房尾款根据还款来源的不同，可分为银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款、以及购房者自行分期付款。其中，前三类属于按揭类购房尾款。目前监管只允许发行按揭贷款类购房尾款资产证券化产品。

　　图片来源：CNABS

　　No.5、购房尾款资产证券化产品的特点

　　（一）折价发行

　　折价发行是一种内部增信方式，通过设置优先/次级的结构化产品结构，实现为优先级产品信用增级的效果。

　　如原始权益人信用级别不够，为给优先级资产支持证券在主体级别上增级，需要增加现金流对增级的资产支持证券的覆盖倍数（初始资产规模/优先级证券规模），将减少基础资产的发行规模，折价比例（优先级证券规模/初始资产池总规模）通常在60%～70%之间。

　　原始权益人信用级别越高，折价越少。

　　例如企业A主体级别AA+，优先A档资产支持证券级别AAA，优先B档资产支持证券级别AA+，折价比例为68.12%；企业B主体级别AAA，优先A档资产支持证券级别AAA，折价比例99.5%。

　　（二）循环购买

　　CNABS数据显示，已发行的94单产品中，68单采用了循环购买。

　　由于购房尾款应收账款的账龄(通常为3个月到6个月左右)相较于专项计划存续期限（通常为1到3年）而言较短, 专项计划通常设置循环购买期和摊还期，按季或按半年循环购买基础资产。

　　在循环购买期内，管理人有权以专项计划账户项下可支配资金于循环购买日持续买入符合合格标准的新增基础资产，管理人用作支付购买该笔基础资产的金额不高于该次购买的基础资产未偿应收账款余额。

　　循环购买流程举例：

　　1.在循环购买日前5个工作日，原始权益人应向管理人提供可供用于循环购买的符合合格标准的基础资产信息表及相应基础资产文件；

　　2.在循环购买日前4个工作日，管理人根据回收款金额、基础资产审核情况提出初步选定的基础资产；

　　3.在循环购买日前3个工作日，管理人与原始权益人协商确定此次循环购买的符合合格标准的基础资产，并向评级机构发送；

　　4.在循环购买日当日，双方按照《资产买卖协议》的约定签署《新增基础资产交割确认函》，并由管理人向原始权益人支付购买价款。

　　（三）不合格或违约基础资产赎回

　　购房尾款资产证券化产品通常会设置不合格或违约基础资产赎回机制，以保障基础资产池的现金流稳定，维持优先级较高的信用等级，相关约定举例如下：

　　1.赎回条件：

　　（1）项目公司未能履行相关购房合同项下的约定导致购房人拒绝支付尾款、退房或解除购房合同；

　　（2）购房合同项下房屋所在地的司法机关判定购房合同无效的；

　　（3）购房人消灭，包括法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的购房尾款偿付义务承继人；

　　（4）购房人因限购政策无法办理产权登记，或因限贷政策不能办理按揭贷款；

　　（5）该基础资产的任何部分，在购房合同签署后，超过365个自然日仍未偿还；

　　（6）其他管理人认为需要被认定为不合格资产的情形等等。

　　2.在专项计划存续期内的任一时间，如果管理人提出赎回不合格基础资产或违约基础资产的书面申请，原始权益人应于申请之日起2个工作日内提出相关基础资产赎回价格[8]并由管理人书面确认。原始权益人应于管理人确定赎回价格后的2个工作日内将待赎回资产的赎回价格总和支付至专项计划账户，并及时通知管理人。买卖双方根据《资产买卖协议》的约定完成需赎回的不合格基础资产或违约基础资产赎回的同时，原始权益人应与管理人签订赎回确认函。赎回确认函的签订即视为双方就相应不合格基础资产或违约基础资产完成赎回交割，该赎回确认函于双方法定代表人或其授权代表人签章并加盖单位公章后立即生效，对双方均具有法律约束力。